华润紫云府，大郑东性价比高地的传世家府

放眼如今的郑州，城市版图不断扩大，东移北扩西进南拓，新老城区齐头并进，各大区域发展都如火如荼。

但无论城市框架如何拉大，大家都有一个统一的认识——郑州向东发展是大趋势。

不过，作为城市发展的第一级，大东区也始终让人有一种“高处不胜寒”的高冷感觉。

那么，对于发展脚步从未停止的郑东而言，还有没有“高处不胜寒”中的性价比高地呢?

>>>>先来看看老郑东的现状

随着城市化进程不断加深，以及人口的不断流入，郑州的城市边际线也在飞速扩张。然而郑东新区作为这十年来乃至未来十年城市发展的主方向，也吸引了许多置业者的目光。

但伴随郑东新区日新月异的发展而来的，是一路飙升的房价，现如今的老郑东新区，尤其是范围内的如意湖CBD、北龙湖，已经从过去荒蛮之地，逆袭成为令郑州人憧憬与羡慕的“城市核心富人区”，着实让人见识到了规划的力量。

 

再让我们来看一看老郑东新区的总体规划，从上图我们可以看出，整个老郑东新区范围内的居住用地是偏少的，而且主要分布在地价和房价最高的北龙湖片区附近，范围内其他片区的居住用地屈指可数。

而老郑东新区这本就不多的居住用地还将被减少，就在日前，郑东新区管委会官方网站发布了《郑东新区龙湖地区控制性详细规划部分地块修改必要性论证报告》批前公示，其中提到“为满足自由贸易试验区的发展诉求，该地区拟增加相应的产业用地，减少居住用地，需对已批控规的用地布局及指标控制进行相应修改。”

高大上的规划、政策的支持，宜人的居住环境，注定了郑东新区在现在以及未来都是不可替代的全城最受关注的区域，不管是经济地位还是政治地位，都是不可撼动的。而伴随而来的高昂的房价、稀缺的土地，注定了让绝大多数人望而却步。

当老郑东新区找不到适宜的居住空间，需求必然外溢，这其中承接外溢需求相对较多的，无疑就是白沙片区和老经开片区。那么我们就分别来看看这两个片区。

>>>>省政府的“心肝宝贝”白沙片区

郑东白沙组团西起京港澳高速，东至东至新G107，北起郑州沿黄河市界，南至陇海铁路，总面积约156平方千米，2013年被划入郑东新区。它将构建公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心，也就是说白沙组团将打造成为高效智能的行政区域。

 

白沙组团内的象湖片区，定位是未来的省级行政中心，行政中心南侧是绿地和公园，再南侧是规划中的商业经济中心(类似东区CBD)，再往南是居住区，东西两侧多为高校用地，预计引进有20多所中高等院校。

目前白沙片区内象湖正在蓄水已经完成，贾鲁河一期改造工程已启动，基础建设与公共配套正在逐步完善。

平安大道、金水大道、绿博大道已经贯穿白沙组团，已经开工的地铁8号线经过，随着交通网络的逐步形成，白沙与主城区之间的通勤时间也将会逐步被缩短。

与此同时，品牌房企开始在此聚集，融创、雅居乐、蓝城、旭辉、华强新芒果、永威、美景、亚新、瀚海、正商……使得未来区域的居住环境会有所提升。

但是白沙片区也有自身的问题。首先，虽然身处郑东新区，有着不俗的规划，但是白沙片区是不属于自贸区郑州片区的，无法享受到自贸区建设带来的红利;

其次，白沙的核心竞争力在于其城市功能产业的布局，在于未来政府机关单位人群、商务区人群、商业区人群、产业人群到来后，为区域带来源源不断的人口红利，但是白沙位于东四环向东3-9公里的位置，中间有东三环到东四环之间待开发区域，老郑东新区集全省之力，发展了十余年才有了目前的程度，那么白沙想要真正发展起来还需要多久呢?

再次，从土地规划上我们不难看出，白沙片区不少地块零散分隔，再加上部分小开发商及安置房的存在影响了居住纯粹，所以发展起来尚需要时日。

>>>>自贸区建立带老经开片区“起飞”

说完白沙，我们再来看看老经开片区。

片区位居三环内，占据郑东新区、郑州未来规划中的航空城之间，日渐发展成一个在中原经济建设中挑大梁的片区。

 

而且有意思的是，老经开组团其实和老郑东新区南部组团(金水路以南、陇海铁路以北)是浑然一体的，只隔了一条陇海路。两个组团地理面积均等，南北并行。因此在陇海路建成后，该片区与老郑东新区的关系愈加密切。

加上东三环快速路的开通后，从北往南，东三环快速路在这个区域将有3个砸道上下口。这个高架砸道的开通，也让老经开区与高铁片区、龙子湖、北龙湖连接更加紧密。

而从公共交通方面来看，该片区也是相当有优势，该片区内有正在建设的4号线和5号线穿过，尤其是郑州唯一的一条环线——地铁5号线在老经开区共有四站：中原福塔站、鲍湖站、经开中心广场站、李南岗站。地铁5号线的修建，打通了经开区与老城区、郑东新区的地理屏障，特别是拉近了与高铁片区的空间距离。

而作为三环内的成熟片区，老经开无论是教育、医疗、商业资源都比较丰富，这些决定着该区域的配套红利，也决定了该区域的居住氛围。

北大附属实验幼儿园等20多家幼儿园，郑州经济技术开发区实验小学、郑州经开区外国语小学、郑州市第十一中学等中小学校，郑州市第七人民医院等医疗配套，以及最近吸引了全郑州目光的中大门O2O新零售购物体验中心……都让该片区有了更舒适的居住氛围，有助于这里进一步承接外溢的居住需求。

而今年四月河南自贸区的揭牌，无疑更让身处其中的老经开片区的区域价值更上一层楼。作为经济发展的桥头堡和对外开放的窗口，经开自贸区背后的行政级别是国家级的。政治资源、政策优势将会吸引大量企业入驻，人口自然也会随之流入。政策红利、资本红利、人口红利，经开区对整个郑州的发展将起到举足轻重的作用。

既与郑东新区的无缝对接，又能享受自贸区核心政策之利，在地理优势与政策优势的双重作用下，知名开发商纷纷布局老经开片区，楼盘众多竞争白热化，区域价格持续上涨。从早期的恒大绿洲，到后来的富田九鼎世家，再到碧桂园、华润、阳光城纷纷在老区拿下地王，住宅、商业等业态一并开发……当这些高端品质项目涌入市场，迅速将把老经开片区房价带入2万+时代。

进入2017年，老经开区迎来新的楼盘放量，但这种放量基本都是品质楼盘，价格不菲。以价格带动区域价值提升，老经开区逐步成为房地产市场热点。严格意义上来讲，老经开北承老郑东新区，南接滨河国际新城与航空城，必将成为市场热点区域。

而在老经开区内，2017年下半年，特别值得关注的就是华润的地王项目——华润紫云府。

紫云府位于第八大街与经北二路交会处，行政区域上虽然被划为经开区，可正如上文所言，其余郑东新区仅有一条陇海路之隔，与高铁东站仅3 .5公里，一定意义上说，与海马公园、建业天筑、英地金台府邸都同属于高铁商务居住区。

紫云府是继悦府之后，华润置地在郑州开发的第二个高端住区，项目设计以“传统空间与现代建筑的有机结合”为核心理念，致力于通过社区营造优雅时尚的生活环境。

 

项目总体上以中轴对称为主要格局，传承传统府邸气韵。同时在景观结构上采用“中央景观+楼王景观”的组合模式，提升产品品质的同时也进一步强化了社区生活空间的绿色宜居。

空间结构上，项目整合主入口到产品设计的各个环节，形成与人行密切相关、从公共向私密逐渐过渡的完整空间序列，在体验层面再现传统精髓。

住宅立面为经典的三段式划分，结合经过抽象的传统元素，辅以石材和一体板为主的表面材质，打造兼具古典与时尚的现代轻奢风格。

据悉紫云府8月26日营销中心即将开放，预计9月中旬首次开盘，其售价可以参考周边高铁片区项目、以及土地拍卖价格判断。目前海马公园5期售价预计2.5万元/㎡，英地金台府邸2.3万元/㎡，而华润紫云府地块去年拍得的楼面价为1.2万元/㎡，再加上建安费以及一系列其他成本，初步预测，在周边住宅项目稀缺的现状下，定位高品质的华润紫云府，价格应该在2.3万元/㎡左右，甚至有可能达到2.5万/㎡。

但考虑到目前郑州的限价因素，参考同区域内去年同期销售均价1.8万元/㎡左右，紫云府的定价或许将低于2万元/㎡。即使政府考虑到地王因素及华润的高成本投入，相信也不会轻易破坏目前对房价调控的政策导向，将定价抬得过高。

在周边新房、二手房均价都已超2万/㎡的情况下，如果华润紫云府定价真的低于已超2万/㎡，无疑就是片区内非常值得出手的项目了。

经过了2016年的暴涨之后，有人说郑州现在已经没有性价比高地了，其实这话说的并不准确。至少可以肯定的是，目前出手老经开片区，无论是从短期还是长期来看，都是值得的，因为想在一路前进的郑东找到一块目前已比较成熟、未来还有发展空间的区域，确实非该片区莫属。