由超低利率所带来的英国房市繁荣正在面临严峻考验。英国央行本月初公布的数据显示，在利率上升和生活成本加大的影响下，英国11月房地产市场大幅放缓。另有数据显示，2022年10月至12月，英国3000万套房屋中，近1600万套的平均价值缩水了3900英镑——这意味着英国一半以上的房屋价值都出现了下跌。与此同时，英国经济也被国际货币基金组织（IMF）敲响“警钟”。1月31日，IMF表示，英国是今年唯一可能陷入衰退的主要经济体。

本周，英国央行、欧洲央行和美联储都将召开利率会议，预计英国央行和欧洲央行将加息50个基点；但美联储将放缓加息步伐至25个基点。在经济衰退和英央行持续加息之下，英国房市“红灯”频闪。有观点认为，英国房市的关键时刻已经来临，抵押贷款利率的上升可能导致英国再现上世纪80年代的房价崩盘现象。

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英国房市亮“红灯”

1月4日，英国央行公布的数据显示，英国11月的房地产市场大幅放缓，人们增加了信用卡借贷，这表现了利率上升和生活成本危机的影响。英国贷方在11月批准了46075笔抵押贷款，低于10月的57875笔，创下自2020年6月以来的最低水平。房地产门户网站Zoopla的一份报告也显示，2022年10月至12月，英国3000万套房屋中，近1600万套的平均价值缩水了3900英镑。2022年下半年，超过100万套房屋丧失了2020年2月至2022年2月新冠疫情期间的涨幅。不断飙升的利率和日益紧缩的生活成本正在给房地产市场带来压力，英国最大的抵押贷款机构之一哈利法克斯（Halifax）表示，英国房价在连续4个月下跌后，今年英国房价将下跌8%左右。

多年以来，在严格的规划法律、奖励自有住房的税收制度、自上世纪五六十年代以来新房建造数量大幅下降等结构性原因之下，英国房市出现了大繁荣现象。但当前来看，这种现象可能正在中断甚至终结。本周，哈利法克斯的数据显示，首次购房者需要支付30万英镑才能买房，首付为6.2万英镑。在抵押贷款压力加大之下，去年超过60%的抵押贷款是联名完成的。凯投宏观房地产经济学家安德鲁·威夏特表示，抵押贷款平均报价利率已从2021年底的1.4%攀升至2022年11月的5.7%的峰值。他表示，当利率为2%时，目前的房价水平是可以承受的，但当抵押贷款利率为5%、4%甚至3%时，情况就不一样了。抵押贷款利率上升意味着购房者的贷款能力和意愿将下降，从而减少他们的预算，给房价带来下行压力。要想在年底前将房价负担能力恢复到可持续的水平，就意味着房价的市盈率将从目前的近8倍下降到6倍以下，这与房价下跌约20%相一致。

与英国房市亮“红灯”相伴而来的，还有英国经济的疲弱表现。1月31日，IMF上调了对大多数主要经济体的预测，并表示全球经济前景已变得更加光明。但它将英国列为例外——英国是今年唯一可能陷入衰退的主要经济体。该组织预计，在能源价格高企、抵押贷款成本上升和税收增加的重压下，英国家庭支出将出现下滑。从2022年最后一个季度到今年最后一个季度，英国经济将萎缩0.5%。

英国央行持续加息成主因

虽然时代和国家不同，但历次房地产泡沫崩溃都跟货币收紧和加息有关。风险是涨出来的，泡沫越大破裂的可能性越大、调整也越深。有观点认为，对于多年来持续大涨的英国房市来说，关键时刻已经来临。抵押贷款利率的上升将再现上世纪80年代的房价崩盘。这种观点是否杞人忧天尚难断言，但英国央行加息重压房地产市场却是不争的事实。

自2021年12月英国央行首次加息以来，截至2022年12月，英国央行已经连续9次加息，基准利率已经从最初的0.1%上调至目前的3.5%。考虑到英国央行此前多次强调，他们尚未完成加息周期。大部分经济学家认为，英国央行可能会在本周四连续第10次加息，加息幅度将是50个基点。

在英国央行持续加息之下，英国抵押贷款批准率比新冠疫情前下滑了30%，英国房价也比去年8月的峰值下降了4.3%。大多数分析师认为，2023年英国房价将进一步下跌，更有悲观者预测，如果考虑到通胀因素，英国房价从峰值到谷底的跌幅将超过25%。野村证券英国经济学家乔治·巴克利表示，英国房价还将下跌，因为不断上升的利率使住房贷款的还本付息变得更加昂贵。下跌的幅度将取决于这种调整发生的速度。根据野村证券的估算，要在今年年底前将抵押贷款偿还收入比恢复到长期平均水平，需要房价下跌20%。如果从现在到2027年底的调整速度更慢一些，那么下降幅度将略低于10%。野村证券的核心预测是，到2024年年中，英国房价将下跌15%。

贝伦贝格银行首席英国经济学家卡勒姆·皮克林则认为，英国房价调整的规模很重要，因为整体英国经济对大幅波动（无论是上行还是下行）都很敏感。他说，根据英国皇家特许测量师学会（RICS）最新发布的公告判断，即将到来的经济低迷很可能与上世纪90年代初利率达到15%的峰值以及全球金融危机时英国银行系统濒临崩溃的情况相类似。他表示，与近期一连串整体经济意外乐观的数据形成鲜明对比的是，英国皇家特许测量师学会12月房市调查结果却不容乐观。

关键词 房地产市场 经济学家