主 持 人：《金融时报》记者 徐贝贝

特邀嘉宾：仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监 庞溟

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招联首席研究员 董希淼

中国银行研究院研究员 叶银丹

自今年1月份建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，多地纷纷下调首套住房贷款利率政策下限，不少城市首套房贷利率已快步迈入“3”时代。而在存量房贷领域，“提前还房贷”之风开始兴起。

2022年下半年以来，部分房贷借款人加快提前还贷节奏。2023年春节前后，随着年终奖的发放，一些住房消费者本着减少还款负担的想法，使“提前还房贷”热度高居不下，多个地区银行甚至出现“提前还贷潮”。而在实际操作中，人们发现，银行在悄然提高提前还款门槛，比如，限制提前还款金额和次数、关闭线上预约通道等。

房贷借款人热衷于提前还贷，预约还款动辄排队两三个月，这一现象背后反映了哪些问题？接下来一段时间，“提前还贷潮”将会继续升温还是逐渐降温？针对这些问题，《金融时报》记者采访了三位业内专家。

主持人：最近，多地银行为何出现房贷“提前还贷潮”？这一现象背后有哪些值得我们重点关注的问题？

庞溟：出现“提前还贷潮”主要有三个原因：一是在家庭未来收入存在不确定性的情况下，部分购房者希望通过提前还贷降低利息支出和按揭负担；二是在近期支持房地产行业平稳健康发展的政策组合拳下，最新发放的商业住房贷款和公积金贷款利率下行趋势较为明显，促使存量房贷客户提前还款以节约利息开支；三是目前其他投资产品收益率不理想，闲置资金用作投资的吸引力下降，因此改变财务规划用来提前还房贷的诱因有所上升。

董希淼：近期多地住房贷款出现“提前还贷潮”的主要原因在于借款人。受近几年经济下行和疫情反复等多重冲击影响，我国居民工作不稳定性加大，部分居民收入有所下降，投资和消费需求不振，对未来预期不明。部分借款人通过全部或部分提前还款来减轻还贷压力，降低住房消费负担。同时，去年以来，一贯稳健的银行理财产品出现“破净”，居民投资收益下降明显，风险偏好趋于保守，将原来用于投资的部分资金用于提前还款。此外，部分存量住房贷款利率偏高，也是借款人提前还款的原因之一。

叶银丹：近期出现“提前还贷潮”的原因是多方面的。一是疫情以来，经济增长和居民收入受到冲击，居民趋向于缩减消费和投资，减少负债，收缩资产负债表。二是2022年以来，资本市场表现低迷，除了股市、债市、楼市表现不佳外，甚至部分理财产品也跌破净值。居民缺乏较好的投资渠道，叠加疫情影响下旅游等服务消费、线下消费受限，居民储蓄大幅增长。相比之下，部分存量商业房贷利率不仅明显高于存款利率，甚至高于理财收益率，进一步强化了居民提前还贷动机。

主持人：从银行角度看，存量房贷客户扎堆提前还款会产生哪些影响？从借款人角度看，该如何权衡是否应提前还款？

庞溟：提前偿还房贷会影响到银行的房贷发放指标、贷款规模等考核目标的完成，也会减少银行利息收入。由于抵押物优质、久期较长、贷款加权平均利率高于企业贷款加权平均利率，个人按揭房贷属于银行优质资产，一般来说，银行在主观意愿上不会主动鼓励提前偿还房贷。但考虑到进一步提振市场信心、着重推动降低个人消费成本和微观主体债务负担、保持房地产融资平稳有序等方面的政策诉求，以及确保金融服务普惠性、可得性、市场主体导向的基本要求，银行需要努力提高办理提前还贷业务流程的公开度、透明度、可预期度与效率，配套做好风险判断、信贷管理、征信记录、尽职免责、产品创新等方面的工作。

董希淼：判断是否需要提前偿还个人贷款，最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率，可考虑将资金更多用于投资；反之，在为自己生活、养老及日常支出留足资金之余，可以考虑部分或全部偿还贷款。从还款方式看，一般来说，等额本金的还款方式前期偿还的本金多、利息少，相比而言提前还款会更划算；等额本息的还款方式前期偿还的利息多、本金少，如果还款期限已过一半，其实可以不考虑提前还款。另外，对于公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款利率，可以不考虑提前还款。2023年，随着我国宏观经济回暖，资本市场上升概率较大，而贷款实际利率还有下行可能，提前偿还贷款需要慎重考虑。

叶银丹：在当前的市场环境下，购房需求仍然较弱，新增房贷增长缓慢，叠加存量房贷被大量提前偿还，会导致银行个人住房贷款余额缩水，打乱其正常的资金配置节奏。银行应加强对利率周期和客户行为趋势的研判，尤其是对存量和新增房贷资产之间的消长关系，以及重定价趋势加强判断。从长远看，银行以按揭贷款、净息差继续作为利润收入主要来源的难度不断加大，应积极转型，才能避免在居民资产配置偏好发生变化后陷入被动。

主持人：未来一段时间，“提前还贷潮”将会继续升温还是逐渐降温？

庞溟：考虑到国民经济运行回稳向上的良好势头、房地产市场筑底修复形态确立以及稳经济一揽子政策和接续措施落地生效，目前购房负担和贷款成本逐步降低，房地产市场信心与情绪稳步恢复，居民合理住房需求有序有效释放，而且其他投资渠道较为顺畅、投资回报稳中有升，未来一段时间内提前还贷的热潮有望逐步退去。

董希淼：若2023年我国宏观经济继续企稳回升、房地产市场回暖，下一阶段“提前还款潮”或将趋于平缓。当然，稳定居民信心和预期、减缓“提前还贷潮”还有更重要和深远的意义。如果采取有效措施，减少住房贷款提前还款行为，引导居民将储蓄转化为消费和投资，将为恢复和扩大消费、促进经济社会加快恢复提供有力支撑。

叶银丹：“提前还贷潮”的持续时间主要取决于两方面因素：一是经济和居民收入恢复前景，二是股市、债市、理财等其他投资渠道收益情况。2023年，在防疫政策优化、稳经济一揽子政策措施大力推动下，预计经济将稳步回升，居民对未来收入的预期也有望改善。同时，受国内经济基本面支撑以及2023年全球经济表现“东升西降”影响，我国资本市场表现也将改善。因此，“提前还贷潮”有望逐步缓解。

关键词 提前偿还 资本市场 其他投资