近年来，公募不动产投资信托基金（REITs）发展速度不断加快，底层资产扩募也提上日程。自2021年6月21日首批公募REITs在沪深交易所正式上市以来，截至目前，已上市的27只公募REITs产品，覆盖了收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、保障性租赁住房、能源等多种底层资产类型，募集规模超900亿元。

不过，今年以来，公募REITs产品热度有所下滑，净值普遍处于下跌态势。在此背景下，多家公募REITs基金管理人、原始权益人频频出手，增持自家产品。业内人士表示，由于当前公募REITs市场上部分产品的价格存在一定程度的低估，原始权益人增持有利于提振投资者对整个公募REIT市场以及相关基金产品的信心。

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原始权益人和基金管理人纷纷自购

近期，多个公募REITs产品获原始权益人或基金管理人增持。4月28日，中信建投国家电投新能源REIT发布原始权益人拟增持基金份额情况的提示性公告。公告显示，原始权益人国家电投集团江苏电力有限公司计划增持中信建投国家电投新能源REIT不超过3200万份，据测算拟动用资金3亿余元。

5月8日，中信建投基金再次发布公告称，中信建投国家电投新能源REIT的原始权益人之一致行动人百瑞信托计划自5月9日起6个月内，通过竞价或大宗交易买入方式增持该基金份额，本次拟合计增持基金份额数量不超过1600万份，占已发行基金总份额的2.00%。

华夏中国交建REIT也动作频频。2022年12月5日，华夏中国交建REIT发布公告称，原始权益人及其一致行动人中交资本计划自2022年12月6日起6个月内，通过竞价交易方式，增持基金份额数量不超过1200万份（占已发行基金总份额的1.2%）。4月26日，华夏中国交建REIT发布的增持进展公告显示，中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。今年5月9日，华夏基金发布公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月。

业内分析人士表示，无论是基金管理人自购还是原始权益人增持基金份额，都向投资者表达了他们认可底层资产质量，肯定未来收益，愿意持有更多基金份额以享受更多未来资产收益，也是在向投资者积极传递基金价值被低估信号。同时，也向投资者证明基金管理人和原始权益人有充足的信心通过强化运营管理等方式提升底层资产整体收益，在更大程度上实现与其他投资者的收益共享、风险共担，保障投资人的共同利益，有助于提高投资人对华夏中国交建REIT和整体公募REITs市场的信心和认可度。该举动也展现了基金管理人与原始权益人企业合作方的高度协同，有望形成较强的示范效应，促进公募REITs业务发展。

多重因素致二级市场表现较弱

对于增持自家产品的原因，在公告中，原始权益人、基金管理人纷纷表示增持是基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，为切实维护广大投资者利益，增强投资者信心，支持该基金持续、稳定、健康发展。

事实上，今年以来，随着更多的公募REITs产品进入市场以及扩募提上日程，公募REITs产品的稀缺性有所减弱。在多重因素下，公募REITs产品净值普遍下滑。上述获增持的两只产品中，中信建投国家电投新能源REIT自今年3月29日上市首日的高点10.26元微跌至9.921元。其他公募REITs产品今年以来也有不同程度的下跌。数据显示，截至5月9日，年初至今，27只REITs产品平均跌幅为6.03%。

对于公募REITs本轮下跌， 国盛证券分析师杨业伟认为， 从REITs二级市场的成交来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。整体来看，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级市场表现较弱。

公募REITs长期配置价值凸显

近期，除今年3月上市的两只新能源REITs外，其余25只公募REITs均已披露2023年一季报。其中，高速公路类型项目的经营业绩迎来较为显著的边际修复，相比2022年四季度，半数REITs的收入实现环比提升。平安广州广河REIT今年一季度的收入环比增长44.22%，华夏越秀高速REIT环比增长43.13%，增速较高。能源板块、产业园板块表现整体不及预期。

中信证券首席经济学家明明表示，今年春节之后，公募REITs市场经历了持续性的回调，接连的调整或触发部分机构止损离场，市场交投活跃度也日趋清淡。当前，尽管市场情绪较低迷，指数表现或仍处于筑底阶段，但从理性角度出发，多只个券的估值指标已触及较低的历史分位水平、以中债REITs估值收益率衡量的内部收益率（IRR）也明显提升，显示出公募REITs的长期配置价值已有所凸显。

杨业伟表示，展望后续REITs市场，不同产品的二级表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化，底层资产表现的预期假设也将调整。其中，交通类产品、保障房类产品、IRR较高的能源类产品以及产品扩募带来的投资机会值得关注。

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