春节回乡，你发现了什么变化？

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我觉得最大的变化是乡镇和农村更萧条了，县城更红火了。乡镇的街道两边，有许多挂着羊肉在卖的摊位，但是看不到几个顾客。回到村里，十几年没变化的路，20年没变化的房子，一切似乎静止了。村里几乎全都是老人，与他们聊天得知，95后、00后几乎全在周边县城买房了。孩子也去县城读书了。

来到县城，发现新楼越来越多，车水马龙，十分热闹。一冷一热，这背后是城镇化的力量。其中有令人惊喜的地方，也有着辛酸。

据国家统计局数据，2020年普查报告显示，2020年中国的城镇化率是63.9%，预计到2050年将达到71%。而发达国家将超过80%。

但是看到眼前这冰火两重天，我觉得63.9%的城镇化率完全低估了。

农村年轻人到县城买房居住，有三种情况：一个是本身就是县城的城市户口；二是，上了大学走出农村，但是无法在一二三线城市生存，又退回到县城的一批读过书的人；三是没有读过大学，或者只读了大专、高职校的人，他们也到县城居住了。

第一类人，本身就是城市户口。而第二三类人，则可能仍然保持着农村户口，因为农村的土地三十年承包制继续，他们把户口放在农村，可以有土地收入，或者承包给他人也有每亩地一年1000元的收入。

因此，县城里的人口虽然增加，但是仍有60%以上的新县城人是农村户口。所以，城镇化率的计算基数是有较大偏差的。而且许多在一二线城市居住、打工、漂泊的人，户口可能也在农村。

还有许多读大学的大学生们，他们上大学后，户口也未变成学校所在地。因此，他们仍然是农村户口。所以，谨慎估计，真实的城镇人口远远超过通过户籍比例的统计结果。真实的城镇化率恐怕已经超过80%。

也就是说，中国人已经完成了农村向城镇的迁徙，农村和乡镇只剩下45岁以上的中老年人。

这一波人口向县城的集中，推高了全国县城的房价。山东某贫穷县的房价也已经超过7000元每平方，正是这一次人口迁徙所导致的。

农村的中小学已经逐渐消失、合并，没有多少在读学生。而县城则不断建设新的学校。新学校也成为吸引农村年轻人进城的最大诱饵。县城都会出台非常严苛的入学制度，只有在县城购房才有资格让子女入学。

农村的95后，00后都到了结婚年龄，男孩子能够结婚的最重要条件就是必须在县城有房。这也意味着几乎所有农村家庭都背上了房贷。2022年居民长期贷款余额38万亿，攀升至历史最高水平。从居民负债率来看，2020年的数字是62%，而2000年的数字是5%。

分地区来看，厦门居民负债率96%，上海居民负债率68%，北京居民负债率59%。

如果按照住户来算，随着农民的孩子集体背上房贷，估计整体住户的负债率已经高达80%以上。

人人背房贷的时代来了。人人都是“负翁”。据不完全测算，户均负债大概为25万元。而这些负债的背后80%是房产。

中国的城镇化进程推高了房价。县城是最后一波城镇化，当农村年轻人几乎全都转移到县城之后，房地产的需求必然开始减缓。这也正是当前房地产行业最大的风险。

与此同时，全国上下库存量高企，有专家估算全国的商品房数量足够30亿人居住。特别是一二线周边，房价已经开始出现腰斩现象，比如，河北燕郊、青岛胶州、广东惠州等。而县城的房价也开始松动，河南、山东等地的县城，房价从1万跌到5000元。

2020年那波由深圳席卷全国的炒房热，刺激了大量农村人在县城买房，如今几乎全被套牢。这些人都是三代农民，主要收入靠地里刨食、打零工、大城市跑外卖、跑物流大车等体力活，没有持续的收入来源。

这波对农村进城者的收割实在是惨烈。中国除了江浙沪等南方少数几个地方的县城有产业，大部分的县城都依赖外出打体力工。未来如果城市化进程戛然而止，基建工程较少，以及进出口贸易减少，人口密集型制造企业减少，意味着农民的收入将受到严重影响，这也继而影响到县城房贷的安全。

而大部分的县城财政收入主要依靠卖地卖房，依靠富裕省份的转移支付。所以，这也会进而影响到这些县城的地方债安全。2022年开始，中国总人口数开始下滑，新生儿持续减少，这也将对各种经济形态造成持续影响。

所以，那些还在问磐石之心县城的房子能不能买的人？还在问中国房价未来走势的人，相信看完这个内容，将找到答案。

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关键词 最后一波 也就是说