房地产行业再迎政策支持。11月14日，银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称《通知》），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。

《通知》指出，监管账户内资金达到住建部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

受访专家普遍认为，目前房地产市场信心不足，《通知》出台主要是为了支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

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招联金融首席研究员董希淼在接受《金融时报》记者采访时表示，目前房地产市场仍然偏弱，商品房销售下滑明显，部分房企流动性较为紧张。有关部门探索推出银行保函置换预售监管资金，有助于优化预售监管资金管理，更灵活地帮助房企缓解流动性压力。

划定置换金额30%的红线

《通知》对于保函的额度和期限作出明确规定。《通知》指出，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者，划定置换金额30%的红线，既可以合理释放预售监管资金，用于支持房企流动性，起到资金循环的目的，又保证了既有债权人的权益，打消市场顾虑。

“置换的预售监管资金加上专项借款、纾困基金、配套融资，将帮助房企盘活未售乃至未开发的项目，实现四两拨千斤的效果。”李宇嘉表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，预计此次能够置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这对于改善房企流动性的作用较为明显。

此外，《通知》还要求，监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

“这一政策使得预售资金监管更加灵活。根据《通知》，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制；留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付；剩余资金不足，出函银行应立即垫付。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对《金融时报》记者表示。

明确置换资金用途

商业银行出具保函置换的预售监管资金用途备受关注。

《通知》明确，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

严跃进认为，《通知》对于银行保函置换预售监管资金用途的规定具有一定突破性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确用于工程建设，而此次增加了新用途，即偿还项目到期债务，有助于房企化解债务风险。

不过，并非所有的房地产开发企业都适用于这一政策。《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。

与此同时，商业银行开具保函置换预售监管资金也应当符合要求。《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

陈文静表示，《通知》一方面明确了符合资质的房地产开发企业范围，另一方面也对商业银行业务资格提出条件限制。这既有助于提升优质房企预售资金使用效率，在一定程度上缓解企业资金压力，又有助于商业银行有效防范业务风险。

此外，针对防范风险，《通知》还规定，保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

政策加力纾困房企

实际上，针对优化预售资金监管，各地早已有所动作。陈文静表示，面对部分房企发生的流动性问题，今年全国已有多个省市调整预售资金监管政策，或放松监管提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。

近几天，纾困房地产企业的利好消息不断。11月8日，中国银行间市场交易商协会表示，在人民银行的支持和指导下，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。11月10日，交易商协会发布消息称，受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

“实现保交楼和行业稳定，供需两端要同步发力，相互扶持、稳定预期，近期出台的政策已经释放了在供需两端发力的积极信号。”李宇嘉表示。

陈文静表示，本次政策出台后，预计各地将加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。结合此前多个政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，政策叠加也可以更好地发挥“组合拳”效果。下一步的重点仍是要促进市场销售企稳。

关键词 房地产企业 商业银行 资金业务