以促进房地产市场平稳健康发展、让行业回归实体经济本源为目标，近期，支持民营房企债券融资相关政策愈发显性化、市场化，力度凸显。

在中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）明确延期并扩容民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元包括房地产企业在内的民营企业债券融资之后，多家民营房企随即采取行动：11月10日，龙湖集团200亿元储架式注册发行获受理；11月11日，新城控股公告拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度；11月14日，美的置业150亿元储架式注册发行获受理；11月15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。此外，另有多家民营房企正在开展发债注册筹备工作，并向中债信用增进公司递交了增信业务意向。

“此次交易商协会对民营房企融资的支持和年内类似政策相比在表态和力度上都有所提升，接连释放的融资端利好显示出民企融资支持力度在年底有显著加强的趋势，未出险民企及短期出险问题不严重或被错杀的民企均有望受益。”浙商证券研究所房地产负责人杨凡对《金融时报》记者表示，政策前置性地支持民企融资有利于预防年底民企风险事件爆发，继此次2500亿元之后，预计后续还会有扩容，进一步缓解房地产企业融资问题。

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光大证券首席固定收益分析师张旭在接受《金融时报》记者采访时表示，此次“第二支箭”将政策与市场两个属性有机结合，既有利于提振市场对于民营企业的信心，保持房地产合理适度融资，同时，秉持市场化、法治化原则，不搞硬性的任务摊派，不直接干预微观主体决策，充分体现市场属性。不过，影响民营房企经营以及信用资质的因素较多，融资只是其中一方面，促进房地产市场平稳发展需要多个部门综合施策，形成整体性推进。

政策落地节奏及力度备受关注

在交易商协会官宣扩容“第二支箭”的两日后，民营房企融资消息便陆续传来，有效提振了行业及市场信心。在此背景下，各方也更加关注后续政策落实情况。还有哪些民营房企有望以何种方式获得债券融资支持？

业内人士普遍认为，中债信用增进公司对民营房企发债融资增信工作已纳入“第二支箭”统筹推进，财务总体健康但面临短期困难的房地产企业将会是增信支持对象。

从支持方式来看，相较于2018年初创时，此次“第二支箭”在通过担保增信、创设信用风险缓释凭证（CRMW） 的基础上，新增直接购买债券的方式。民生证券固收首席分析师谭逸鸣表示，此次支持包括了一级投标以及二级买债两个领域，两种动作相辅相成，旨在共同推动主体发债一二级市场逐步形成正向循环。

张旭也认为，通过直接购买因市场过度恐慌使得价格明显偏离投资价值的债券，可以压低相应优质债券的信用利差，并会形成示范效应，带动较低资质债券信用利差的下行，这个过程也会向更低资质的债券逐级传导。此外，这类债券的发行主体信用风险可控，可保证购债资金的安全。

不过，在张旭看来，预计“第二支箭”会更多地通过担保增信和创设CRMW的方式为民企债券增信，这两种方式具有倍数效应，可以用较少的资金支持较多的债券发行。

值得一提的是，11月10日，交易商协会发文表示，在“第二支箭”支持政策框架下，中债信用增进公司根据企业信用状况分档确定反担保比例。这也意味着，根据企业资质、信用等级、财务指标的不同，中债增进公司将对房企进行分档，执行不同反担保比例。

“‘第二支箭’的效果仍待观察，但是人民银行等部门对于民企包括民营地产融资支持的政策态度是毋庸置疑的。”中信证券首席经济学家明明在接受《金融时报》记者采访时表示，支持工具的作用进一步充分发挥，将有利于提振投资者信心，保障房地产行业经营运作的良性循环。

政策引导理性看待民企信用风险

“民营企业融资难融资贵是一个世界性、长期性难题，但民营企业也是实体经济中最直接关系到人民群众切身利益的一类群体。”张旭表示，“第二支箭”对于民企发债的支持政策并不局限于地产行业，不过房地产是信用债市场存量规模较大的行业之一，债券融资也是房企重要的资金来源。

Wind数据显示，截至11月10日，国内民营企业存量信用债占全市场信用债规模比重不足5%，仅为1.1万亿元，其中一半为民营地产债。今年以来，地产信用债市场的分层现象进一步凸显。

据中邮证券研究所房地产首席分析师刘清海统计，2022年1月至10月，央企、国企房地产企业发债渠道通畅，净流入483.27亿元，而民营房企债券融资则呈现净流出态势，净流出839.15亿元。

地产链条影响甚广，尤其是民企地产，近年来，较多民营房企发债困难，需要政策的及时支持。张旭表示，“第二支箭”的延期并扩容可以引导市场理性地看待信用风险，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，保持房地产等行业债券融资平稳有序。“‘第二支箭’对于民企债券融资的支持作用体现在两个方面。一是可以通过担保增信、创设CRMW、直接购买债券等方式，支持暂时遇到流动性困难的民营企业发债融资；二是释放了人民银行坚定支持民企发债融资的信号，可以起到提振市场信心的作用，助力于更多民企顺利融资，缓解其融资难融资贵的问题。”张旭进一步表示。

受多重政策利好推动，近期，地产行业股票和债券价格均大幅反弹。Wind数据显示，11月9日至14日，4个交易日内，申万一级行业指数（房地产）、恒生地产建筑业指数分别上涨10.93%、16.25%；碧桂园、旭辉集团、金地集团、龙湖拓展等房企旗下的多只债券涨势不减，单日涨幅频频超20%。

明明表示，从目前市场行情来看，地产行业出现复苏态势。如果后续政策能有效带动房地产销售，预计未来地产债净融资和信用利差情况或将改善。

稳定房企融资端政策或持续发力

“预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容”，交易商协会这一表述被业内普遍认为是稳定房企融资端政策或将持续发力的信号。

在天风证券固定收益首席分析师孙彬彬看来，对于民营房企而言，“第二支箭”并未超出此前的政策范畴，但政策力度明显加强。在当前对于民营房企一系列的救助政策之下，未来进一步的增量政策仍可以期待。

刘清海告诉《金融时报》记者，支持民企融资的工具不断创新，未来，“一箭六星”“第三支箭”等也值得期待。CRMW和中债增信担保，仅为“中债民企债券融资支持工具”（CSIPB）“一箭六星”中的两颗星，其余4颗分别为：交易型增信、信用联结票据、直接投资以及地方国企合作。此外，参考2018年，支持民企融资的“第三支箭”即股权融资或许值得期待。

不过，明明认为，股权融资相较于债券融资风险更高，因此出台政策引导需要更加审慎，也需要更加完善的金融基础设施以及更加成熟的投资市场，目前尚未有直接的激励政策，但是方向上依然是鼓励金融机构、社会资本共同参与，按照市场化、法治化原则为出现资金困难的民营企业提供阶段性股权融资支持。

在谭逸鸣看来，近期的债券融资支持政策短期内将为民营房企提供一定流动性支撑，房地产行业正在出现积极变化，但偏弱的销售仍是核心制约。

“民营房企要摆脱销售乏力，信用融资困难和交付不确定性高的恶性循环，确实还需要进一步的支持政策。”明明表示，对于房企而言，除了增信发债等支持政策之外，更重要的还需依靠内生现金流的改善，彻底打通信用债发行渠道。围绕当前经济金融形势，有关部门将采取哪些措施将成为后续市场关注的焦点。

关键词 债券融资 金融时报 房地产企业