房地产市场仍处于调整阶段。11月16日，国家统计局发布的数据显示，10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略有扩大。

在市场偏冷的背景下，三季度以来，从中央到地方“稳楼市”政策接连出台。尤其是11月份以来，一系列针对民营房企的政策措施密集落地，意在缓解房企融资和债务压力，释放了监管层对促进房地产市场平稳健康发展的信心和决心。

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在政策“组合拳”的支持下，专家普遍对未来房地产市场企稳回升抱有偏积极的态度。谈及房地产市场运行态势，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖近日表示，今年以来，面对房地产市场调整下行，一些前期盲目扩张的房企资金链比较紧张，部分地方出现房屋交付困难的问题。各地区各部门坚持房住不炒，积极推进因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，加大保交楼力度，促进房地产市场稳定发展，效果逐步显现。

70城中房价下降城市继续增多

从环比来看，一二三线城市商品住宅销售价格均在下降，其中二线城市降幅加深。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.5%，降幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅均与上月相同。

从同比来看，只有一线城市商品住宅销售价格上涨，二三线城市价格均在下降，且同比降幅扩大。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降1.3%和3.2%，降幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.7%，降幅比上月分别扩大0.1个和0.2个百分点。

另外，房价下降城市数量依然在增多。10月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有58个和62个，比上月分别增加4个和1个；同比下降城市分别有51个和64个，比上月均增加1个。

房地产开发投资降幅有所扩大

房地产开发投资情况印证了房地产市场偏冷这一现状。 1至10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅较1至9月份扩大0.8个百分点。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，可能有两个原因，一是施工进度慢，1至10月份施工面积跌幅扩大，显示开发商资金链紧张以及新增地块进入开工的节奏延缓；二是土地购置费计入开发投资的部分下降，这与去年下半年以来土地市场“降温”有关。

植信投资研究院资深研究员马泓提到，10月植信房地产指数出现较为明显的反弹，尤其是房企融资困难的短板正在被逐渐修复，“保交楼”政策落地效果正在显现，表明房地产投资短期下行压力得以减弱。短期房企侧重点主要聚焦在促销售、保交楼和偿还债务，因此土地购置可能相对偏弱。综合来看，年内房地产市场景气度有望逐步企稳，房地产投资进一步下行的空间较小。

另外，商品房销售情况显示，1至10月份，商品房销售面积同比下降22.3%，与1至9月份基本持平；商品房销售额下降26.1%，降幅比1至9月份收窄0.2个百分点，降幅连续5个月收窄。

房企到位资金降幅有所扩大，显示融资压力仍是房企面临的主要困难之一。1至10月份，房地产开发企业到位资金125480亿元，同比下降24.7%，降幅较1至9月扩大0.2个百分点。其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

近一段时间以来，人民银行、银保监会、住建部等部门出台多项政策，比如推进并扩大民营企业债券融资支持工具支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资、指导商业银行出具保函置换预售监管资金等，缓解房企流动性压力和债务风险。市场对于近期房企利好政策持有积极态度，认为将发挥政策“组合拳”效果，提振房地产市场信心。

市场信心逐步修复

三季度以来，从中央到地方发布多项政策，包括阶段性调整差别化住房信贷政策、下调首套个人住房公积金贷款利率、支持民营企业发债融资以及部分城市放松限购、限贷等，从供需两端着力促进房地产市场加快企稳恢复。

据统计，目前已经有20余城商贷首套利率已低至4%以下。从保交楼的情况来看，全国房地产施工期超过两年即将步入交付阶段的房地产开发项目完成投资保持较快增长，房屋竣工面积降幅收窄。专家认为，在市场信心较为脆弱的当下，监管部门连续释放重磅利好，核心城市优化楼市政策，对修复市场信心将起到积极作用。

不过，受疫情等多重因素影响，目前房地产销售低迷状态仍待扭转，这一问题也被市场广泛关注。据中指研究院监测，11月份以来，重点50城周度成交面积同比降幅仍在10%以上，购房者观望情绪仍较重。预计随着相关政策持续落地，将带动市场预期进一步提升。尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放，年底全国商品房销售规模同比降幅有望收窄。

“总的看，房地产市场出现了一定积极变化，但是下行压力还在持续，下阶段还是要坚持房住不炒的定位，积极推进购租并举，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产市场逐步企稳，保持平稳健康发展。”付凌晖表示。

关键词 房地产市场 销售价格 商品住宅