日前，人民银行、银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称《通知》），包含16条内容，涉及开发贷款、信托贷款、债券融资、“保交楼”、受困房地产企业风险处置、个人住房贷款展期等诸多领域。

“着眼于四季度及明年初稳增长、控风险，稳楼市的必要性和迫切性凸显。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，《通知》提出的16条措施覆盖面广、针对性强，政策力度显著加大，释放了金融支持房地产市场平稳健康发展的政策信号。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，当前房地产市场处在筑底和风险化解的关键时期，《通知》对各方主体遇到的问题进行了全面、有针对性的回应，尤其是存量融资展期、“保交楼”专项借款配套融资等增量措施的出台，对于缓解房企资金链压力、提振购房者信心、增强金融机构债务处置的灵活性具有积极作用，有助于促进“融资—开发—销售”步入良性循环，助力“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。

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保持房地产融资平稳有序

在房企融资支持方面，《通知》中的措施涵盖了商业银行贷款、政策性银行贷款、债券融资、资产并购以及信托等资管产品融资；针对金融机构，也明确要求“延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排”。

11月21日，人民银行、银保监会召开的全国性商业银行信贷工作座谈会强调，保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟认为，在前期一系列政策措施的基础上，《通知》更加细化具体措施，更具针对性地解决房企资金流动性和行业周期性问题，更坚定地保障合理的房企融资，明确释放出房地产调控措施优化与改善的政策信号。

多家金融机构已经行动起来，对房地产企业合理融资需求提供支持。11月23日，中国银行与万科集团签署战略合作协议，中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。同日，交通银行也与万科集团、美的置业控股签署全面战略合作协议，农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团5家房企签署战略合作协议。11月24日，碧桂园与邮储银行签约建立长期战略合作关系，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元的意向性授信额度。

“上述银行与房企签署全面战略合作协议，是对《通知》和全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神的落实。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，预计后续会有更多银行和房企签署合作协议，增加房地产贷款投放，并将促进房地产投资企稳，增强宏观经济恢复的基础。

房企债券融资方面，11月23日，中国银行间市场交易商协会发文称，已对龙湖集团、美的置业、金辉集团3家民营房企发债出具信用增进函，合计支持发行近50亿元中票。这是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务。

积极做好“保交楼”金融服务

“保交楼”一直是今年稳楼市的重点工作之一。此前，国家开发银行、农业发展银行已经设立“保交楼”专项借款，通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，8月中下旬以来，监管部门已出台相关措施，通过开发性政策性银行专项借款方式“保交楼”，此举推动全国商品房竣工和施工面积近两个月出现明显改观。在前期政策不断推动下，尽管房地产市场出现一些积极信号，但仍有必要加大支持力度，促进房地产市场筑底企稳。

对此，《通知》提出鼓励金融机构提供配套融资支持，明确“在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险”。

《金融时报》记者了解到，近期，金融管理部门计划出台商业银行“保交楼”贷款支持计划，通过2000亿元再贷款支持上述“保交楼”政策认定的项目以及自行认定符合标准的项目。

王青认为，这些措施不仅会加大四季度“保交楼”力度，而且还会有效缓解房企流动性压力，控制房企信用风险，缓和房地产投资下滑势头。

支持个人住房贷款合理需求

房地产市场的恢复根本上取决于住房消费需求的回暖。针对房地产市场需求侧，《通知》提出三方面措施：合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平、鼓励依法自主协商延期还本付息、切实保护延期贷款的个人征信权益。

今年以来，人民银行等多部门陆续推出下调首套个人住房公积金贷款利率、阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限、居民换购住房可享个税退税优惠等举措，加之5年期以上贷款市场报价利率(LPR)多次下行，购房成本进一步降低。数据显示，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。

王青表示，《通知》涉及的需求侧措施延续了前期思路，主要是以适度降低首付比例、合理下调房贷利率为核心，加大对刚性和改善性住房需求的金融支持力度，有利于稳定市场情绪，推动楼市企稳回暖。

另外，《通知》中包括两条对住房租赁市场发展的支持措施，包括优化住房租赁信贷服务、拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。“支持住房租赁发展主要是着眼于建立房地产市场调控长效机制，坚持‘房住不炒’基调。”王青说。

庞溟认为，未来应本着市场化、法治化原则，使金融端与土地端、开发端、销售端、税费端等各领域政策组合协同发力，积极有效化解房地产企业风险，稳定和引导房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，支持房地产行业良性循环。

关键词 房地产市场 金融机构 万科集团